Прям на 100% объективно оценить состояние квартиры не получится. И первый, причем самый сложный пункт - это соседи. Они могут затопить квартиру водой, если это соседи сверху, или устроить другие катаклизмы. Как минимум - просто шуметь. Но даже если опросить всех проживающих неподалеку и убедиться в том, что соседи нормальные, это совсем не послужит гарантией безоблачной жизни в будущем. Соседи могут съехать, а на их месте поселятся неизвестно кто.

Второй момент - это запах. Если в квартире, которую осматривают перед покупкой, пахнет парфюмом, освежителем или даже свежеприготовленным кофе - это признак того, что хозяин пытается замаскировать какие-то неприятные запахи, которые потом не удастся вывести месяцами. Разве что сделать капитальнейший ремонт с удалением всего слоя прежней штукатурки и заменой пола вместе с бетонной заливкой (если она есть).

Третий момент - состояние коммуникаций: водопровода и канализации, батарей отопления, электропроводки и т.п. Желательно, чтобы общие трубы, которые идут от квартиры к квартире, были заменены, иначе могут возникнуть сложности с соседями во время ремонта.

Следующим пунктом будет оценка всего остального: стен, потолка. Также надо обратить внимание на то, не сырая ли квартира, нет ли следов плесени.

Неплохо было бы снять квартиру перед покупкой и пожить в ней некоторое время. Но и это не убережет от проблем, в чем я убедилась на своем опыте. Пока жила в съемной квартире, все было относительно нормально. Как только жилье стало моим - начались проблемы. Электропроводка стала ломаться, вода в кране стала ржавой, появился неприятный запах (не по моей вине), стены начали трескаться, а с улицы при определенном направлении ветра доносится запах канализации от люков, расположенных во дворе (хотя раньше такого вообще не было). И даже одна соседка начала доставлять проблемы. Вот почему так?

Так что при покупке квартиры всегда присутствует элемент везения (или невезения - тут как повезет).

Начну издалека, сначала - год постройки дома (есть даже в Дубль-гисе), наличие рядом шумных магистралей и промышленных предприятий (заводы, котельные), близость инфраструктуры.

Состояние подъездов. Контингент во дворе, на скамейках и так далее.

Внутри квартиры: наличие трещин в стенах, состояние электропроводки, состояние сантехники, состояние батарей отопления, состояние полов.

Можно найти строителя (если речь о новостройках или недавно сданном жилье), есть люди, которые всю жизнь проработали на стройке и даже на рядовых должностях вроде монтажник-высотник или плотник-бетонщик, как правило, они знают много нюансов из серии "какой застройщик на чём сэкономил", можно попросить консультацию у такого человека, иногда простой работяга может знать больше риэлтора.

А потом есть всем очевидные вещи (думаю известные даже детям детсадовского возраста) - это то, о чем любят писать риэлторы на своих сайтах в статьях о выборе квартиры:

• первый и последний этажи менее ликвидны.
• окна во двор или на центральную улицу (во дворе алкаши на лавке шумят, спать не дают, а на центральной улице вывеска неоновая от магазина мигает ночью в окно или машины шумят на центральной улице.
• особенности планировки квартиры.
• расположение квартиры в середине дома или с торца (угловая) - в угловой холоднее зачастую, больше теплопотери: летом в ней жарко, а зимой холодно, продувается всеми ветрами.

В панельных домах один из главных минусов - слышимость. От этого никуда не деться.

У кого-то многодетные соседи, у кого-то алкаши. Бывают даже такие нюансы, что шахта лифта - недалеко от спальни, буквально за стеной, а лифтом пользуются и ночью, кому-то досаждает шум и от этого.

Бывает ещё такой момент: близость к железной дороге. У меня друг в таком доме жил, он спал как убитый, а я у него в гостях вздрагивал от шума проходящих поездов, особенно ночью.